九游官网下载电脑版:北京楼市：给老破小买家提个醒

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  十五年北京房地产市场研究与实操经验，累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验。专注于房产投资与置换升级，帮助在京打拼的人买一套优质好房，搭上这座城市经济稳步的增长的红利，得到确定的回报。

  Q:提问:京总好，目前考虑在京购买一居室最大的目的是自住+保值，因为考虑如果长期租房住也是个不小的成本。目前工作在金台路附近短期不会有变化。近期同事推荐东坝通州大兴黄村等地，基本预算在170左右，首付70左右。在某壳上也看到八里庄北里附近的老破小（87年，九几年）价格也还能接受，但是有些是公房央企房不太懂产权等细节问题，且太旧的例如87年的房子水管等隐忧加上户型不是正方位的值得购买吗？ 东坝通州预算内价位的房子都是经济适用房且东坝地铁开通了以后小区距离也在2km以上，

  通州就刷了一下梨园土桥近地铁房子也是经济适用房居多。大兴黄村附近中介推荐天宫院的金融街融汇、鸿坤理想城八期、双河北里。我算是刚需吧，因为几年后考虑接母亲来一起住，不太打算留老家的房子（老家房子贬值厉害），但又不确定现在是不是购房的好时机并且看了您的几个问答好像比较不推荐远新。现在挺纠结的，希望您能帮我解一下惑，谢谢！

  A:回答:您好，第一：从产品的选择上购买老房子小户型，在方向上一定是要选择在城内的繁华地段的，比如国贸附近靠近三环的位置、大悦城附近、望京本地等这些区域，买老破小的目的除了解决居住的问题，还要起到保值与强流通的作用，将来有条件可以换更好的能保值在第一时间脱手，如果买在城外像您描述的东坝、通州、大兴的天宫院这种位置，将来的福利型住房会慢慢把老破小的市场淹没掉，将来公租房社区、保障房社区的硬件设施会更加的完善， 在品质上也接近商品房，除了有限制交易以外，从居住体验方面是要超过现在老房子的，老房子距离这种房子越近将来越没有市场，

  城内老破小虽然也会受到市场的影响而下跌，但有地段资源的加持将来市场往上走是有回调机会的，因为城内的土地资源是稀缺的，即便是有住宅土地也会优先建设商品房，城外的土地储备充足，居住体验越差的房子金融属性就越差，老破小大概就是这种逻辑。 第二：远新要看有多远，比如常营这种外溢板块就不属于远新了，远新的上涨是有迹可循的，并非毫无规律，如常营会受到国贸附近、朝阳大悦城附近的上涨，当这些主城区上涨时就会带动到常营，那种和主城区毫无关联的区域，比如黄村、天宫院上涨是得益于整个大市场的普涨，

  准确说应该是行业红利，这种行情将来会慢慢的少，也就是为啥不推荐远新与城外的老破小了。按照您描述的预算在城内可能会紧张一些，可以往常营淘淘，像苹果派、柏林爱乐都是比较稳健的项目，假如没有合适的或者预算比较吃力建议是在积累积累，比买到不保值的要强，也就是城内老房子和外溢次新这两种方向都比较吃力。关于整个选筹的逻辑建议您参阅星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

  Q:提问:星主好，偶然看到您公众号，果断入星球，因为正好我有置换需求。看了您精选， 1.目前家庭唯一住房，双桥双惠苑60平一居，现实点参考价260左右，贷款余100，置换接受总价450-550左右价格段，也在想办法看看能不能到600段。目前在租，租户预约25.4到期 2.孩子两岁，28年小学。3.老公北二环工作，我在大望路。我的考虑，升级区位排第一，兼顾能两室70面积段南向，和一般学区即可。4.我考虑是往望京，望京新城，望京西园，利泽西园，不过价格承受范围内的朝向和户型都不能要，朝向户型稍接受的660左右，总价承担不了。 原来还考虑芍药居北里，后来看到您对学区房的分析，

  感觉还是望京好 5.我老公方向是东城的老破小（他考虑一定学位和东西城比朝阳好），我也稍微看了下，总价范围内的，基本得是60年代的房子或者户型极差的，我接受不了为了去东西城，住的特别差。因为预算有限，我想兼顾区位升级和居住环境，学位只要附近有学可上就行（毕竟这俩方向，我觉着都不愁上学）。想问星主， 1.是不是应该同时买卖，因为区位升级+没有现金流，只能抓紧操作，25年租约到期再挂卖，来不及吧，而且双桥一路向下，我感觉后边2年内也不会涨？2.望京，芍药居，东城，您判断哪个更合适我们的情况。3.有没有推荐的小区我们大家可以重点去考虑的。

  A:回答:您好，1、等租户到期再卖成本远大于违约，现在的市场是变暖阶段，明年换可能会错过这一波行情，而双桥即便是这波行情上来不一定会有好的表现，最好的入场时机一定是楼市回暖的前期，这样一个时间段买入可以覆盖掉价格高、户型有缺陷等因素，因为没有等待期，有价值的楼盘上涨的幅度大于下跌的幅度，相反如果是回暖的后期很容易买到周期顶部，价格高或者有一些瑕疵可能会马上掉价，租期不影响买卖，同等条件下租户享有优先购买权，决定卖房时告知租户即可，达成交易后能够准确的通过买家的需要决定是不是与租户违约。

  2、望京虽然更靠外一些，但北京的地段价值并不是以环线来定义的，居住盘是根据效率资源决定的，老破小才是以环线定义，好地段好楼盘可以弥补房源上的一些缺陷，比如户型啊，朝向啊，这些都不是硬伤，实在接受不了可以将面积压缩，两居变为一居，这样的话户型资源就不会下降了，然后以租换租，这种妥协还是为了占有到地段资源，这是效率最高的策略，投资就是这样必须要舍弃一些，参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

  Q:提问:京总您好，看了您的解答，非常专业收益很大，目前我面临换房需求，想得到您的指点。目前情况:夫妻名下就一套房产，在朝阳区高碑店兴隆家园高层140多平自住，南北通透（估计市值800多）。孩子上高中了，在通州那边，在学校附近租房，短期没有学区需求。家庭年入50多，如果置换成两套，能承受贷款500以内（前提是其中小的这套租出去）。现在的想法:随年纪增大，对噪音比较敏感，有时感觉楼上楼下的声音影响生活品质，想出手当前的房产置换成两套:一套兴隆附近（毕竟在这边生活小习惯了，不想跑太远）面积大点的、安静点的顶层复式，老人孩子一起住；

  一套朝阳区好点的学区老房作为投资或将来孩子住，先出租出去。 1、自住这套看了东坝奥林匹克花园，户型可以，但临街或者幼儿园，感觉太吵了；看了常营柏林爱乐，户型和在小区的中间位置还可以。目前报价都在1000左右，近200平。价格都可以再谈。2、投资这套，在网上看了芍药居、慧忠北里、南湖东园等小区60-70平，报价在500左右，这些房子都比较老，基本是九十年代的，不知是否有购入价值。比较倾向芍药居，对应人大附朝阳学校。不知这样的置换是否理想？自住这套选择去常营还是东坝是否合适？投资这套选择范围有没有好的推荐？或者利用手头卖出的这套房再加杠杆只置换出一套大点的复式自住，有没有适合的推荐楼盘或小区？非常感谢！

  A:回答:您好，首先建议您参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、05#选筹/北京购房安全边界图、81#北京房产投资核心逻辑和原理，高碑店的房子脱手是正确的，但选筹的方向要移，置换是升级资源，包括地段资源、楼盘资源、户型资源，这三项资源占有的越多，长期价值越牢靠，反之如果一项都不占，完全是为了居住去置换，这样的置换就谈不上投资了，至少至少要占有一项置换才有价值，您的预算暂按1300计算，最好只买一套，如果拆分为2套，选筹上均不占优势，无论是资金如何分配都无法兼顾到金融属性，像常营和东坝都属于朝阳的次级商圈，不是说这两个地方不好，

  而是不适合您，常营是一个刚需地段， 200平第一是会导致流动性变弱，第二是成长性全差，现在投资房地产是要先满足单套的质量，然后才可以多仓位，不足以满足单套质量的情况下多仓位会拉低您整个资产后期的成长性，过去投资讲究的是速度与数量，谁的速度快仓位多谁赚的就越多，因为当时是高增长时代，所有的城市与区域起点都是一致的，随便买一套非常容易就翻倍，而现在楼市成分化状况已是事实，只有具备稀缺资源的楼盘才有大跃升的能力，

  所以您的目标应该是此类盘，而不是到次级商圈搞两套小的， 根据您的描述推荐你们到奥森望京看看，有几个户型还是更适合你们的，像融域嘉园、京师园177平的大四居，美伦堡160平的大三居，望京臻园180平的大三居，融科160的大三居，这几个项目都是区域的主流盘且是主流户型，购买这些项目不但升级了地段资源及楼盘资源，还升级了户型资源，大房子不但投资属性更强，居住起来也更舒适，幸福指数也会增高，关于产品上选择的思路，建议您参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判，祝顺利！

  Q:提问:星主好，现有清河永泰园两套房，上班一人在昌平一人在西城，想卖掉一套82平的房子，加上存款持有700万左右，考虑换1000-1200万的新房或次新（三居或四居），不考虑学区问题，通勤麻烦一点也可接受，重点是增值保值，同时兼顾居住（我们还有十五年退休），想着房子如果升值比较好，5-10年后再换个环境更好的；否则长期持有也可以。目前在看关注的有永丰的新房（富华里等），这两天也有人推荐朱辛庄的中海寰宇；另外现在二手房普遍性价比更高，想听听您的意见

  A:回答:您好，建议您尽快参阅星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判，04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，效率最优的是将永泰园2套全部脱手去做置换升级，加上现金流在选筹上是很灵活的，可以是在原有的地段置换，也可以是往靠近城区的位置，所能购买到的楼盘及户型对于持有的永泰园都属于升级，相反如果是永丰或者朱辛庄属于降级了，虽然楼盘资源提升了，比如品质啊，户型啊，面积啊，但是地段资源降了，

  牺牲地段资源去换楼盘资源是没有价值的，也是大忌，永丰的配套即便将来全部落地价值也不及清河，清河可以辐射东南西北四个方位，而永丰只能覆盖本地，朱辛庄是一个纯刚需的地段，更不适合你，将来资源聚焦的一线区域，符合产住结合条件的改善户型会慢慢的稀缺，你们做改善应该是要往这个方向换，而不是到存在极大不确定性的区域里，保值性及增值性都显弱，可参考星球会员文章16#北京各区楼盘涨势收益分析，祝顺利！

  Q:提问:京总好：一、现状：①自住朝阳十里堡都会华庭，一期2001年的，230平次顶+顶层高层复式，南、北、东朝向的3室3卫+大露台+大储物空间（可改4居，已有人出价1150万）；②朝阳十里堡京棉三厂2008年的东向2居81平（约450万），出租中月租7200；③朝阳沿海赛洛城高层北向LOFT（酒店式公寓性质，除非地板价不然没人买），出租中月租6700；总负债250万。夫妻京户工作都在国贸附近，家里5岁+2岁两个小朋友+1老人+1阿姨。 二、需求：孩子面临上学，临时考虑去东城抓一个划片学校还不错的房子。 目前考虑东四十条桥东边的史家实验附近、天坛一师附小、景泰附近、雍和宫景山北附近。置换，希望能兼顾上学、工作、居住品质不要下降太多。 三、

  方案：1. 卖2套住宅，置换1套老破小+学校附近5公里内的自住。老破小目前很多，400+到500+的一居两居都有（您建议这种老破小，预计4年后二孩上学后出手，拿一居还是两居？）自住置换的， 目前看了朝阳公园附近、金台路、燕莎、春秀路东边。①金台路的公园5号2004年的南北3居 （156平，1300万，可改4居，客厅变小）、②燕莎的US联邦公寓的东南向3+1（187平，低层1300万, 5层以上1400+）、③团结湖的锦湖园公寓东南、 西南向3居可改4居（170平，1350万）、世茂宫园的有一定遮挡的南北向低层三居（200平，1350万），④春秀路东边的幸福一村西里的6层电梯房的2、4层东西向的3居（175平，可改4居，1350万，送地下25平储藏室）。

  ⑤另还双井的合生国际花园的140平左右的南北三居（1300-1400不同楼层，离上学可能位置偏远了点）。 2. 直接置换一套上学+自住：海晟名苑南区，东西向三居（1850万，没法改4居。海晟名苑很好，也很贵，如往这换，压力比较大，且几年后孩子要独立房间了，面积空间不够用。）； 聚龙花园南北三居，1300万（不需要卖那套2居了，但居住体验一般，小区成长性存疑，未来好不好出手）。3. 只抓一个老破小上学。现在自住的不动，或者置换选择其他有价值的盘（出租，在学校附近租房住）。四、提问:希望您帮分析下，结合家庭现状（6口人，孩子上学拟东城，工作在国贸），学区选择哪个，建议哪个方案，以及目前所看的楼盘哪个更好，或者建议看下其他哪2个盘？

  A:回答:您好，关于对置换的理解，建议你认线#置换实操论,抄底与逃顶，置换的本质是增长与效率，住房置换可以视为一种资产优化行为，在这样的一个过程中，首要考虑的是机会成本，继续持有一个增值潜力有限的房产意味着可能会错失投资其他更有回报潜力房产的机会，房产是家庭的第一资产，不仅是只提供居住空间的物理资产，更多的是能带来财务回报的投资品，因此置换并不一定是围绕住，更多的是资源上的升级来获得更多的上升空间，将资金从增值潜力有限的地方转移到有更高增长潜力的地方，做到最大化投资回报，市场从增量时代转向存量时代已成事实，未来并不是所有的房产都具备上涨条件，过去的普涨是因行业处于高速增长期，

  上涨是行业红利，暴涨更是时代红利，而过了这个红利期，市场就会慢慢的变细分，这样一个时间段就要及时的进行调整，如果不做出应对策略最大化利用，自然创造不了更高的价值，理解上面回到你的提问上：从置换的本质以及效率最大化原则，你持仓的都会华庭、京棉三厂、赛洛城公寓这三套都是要脱手的，其次公园五号、联邦公寓、锦湖园公寓、世茂宫园、幸福一村西里这些都是要抛出的类型，可以参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;01#北京楼市的十年主流预判， 你所有的持仓全部都集中在了二三线区域中的刚需盘上面，置换的目标除了海晟名苑其它也都为刚需地段刚需盘，

  而且不是那种主流刚需盘，是冷门板块二线位置的刚需盘， 这是不符合未来趋势的，十里堡资源很匮乏缺乏品质大盘，2000年之后的建筑实际上都是80年代设计的产品，从整体居住上要差很多，所以这个板块整体的房价水平都很低，你的持仓又是刚需地段刚需盘的大面积，会影响将来的上升空间，而四慧就要好一些，但京棉三厂的资源要差了，热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘流量很好，刚需客第一选择会是这两个，到京棉三厂基本没啥流量了， 另外你要看的这些盘为啥要抛呢，围绕东三环两侧有很多后来新入市的住宅产品，像世贸宫园它的房本上写的是公寓，

  实际上是70年住宅产品，这种楼盘它的土地性质最早规划的就是公寓，后来才改的住宅， 住宅商圈的土地规划有70%是盖的住宅，只有少部分自持或配建，这些最终也都会发展成服务业而不是生产业，而国贸这些地段的功能主要是以商务为主，被写字楼夹在中间的这些体量很小的次新楼盘在居住体验上并不好，所以类似于世茂宫园这种公寓楼所有的涨幅全部垫底，再做布局就要远离这种类型的， 相反海晟名苑就很好，学区在东城也不错，包括阳光都市，

  这都是正正规规的住宅产品，保值增值性自然不差，往后也会随着稀缺性逐渐上涨， 你现在的持仓往这两个盘上换是属于升级的，不但升级了楼盘资源，还升级了地段资源，又能兼顾到孩子上学，可以完全放心操作，越快越好，最低总价老破小不适合你，如果自己的持仓位置楼盘都很好，可以以这种方式获取学位，否则还是要考虑整体资产的成长效率，选筹可以借鉴星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

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